【2026年10月01日訊】【導讀】美聯儲再度加息之際，美國30年期房貸利率已升破7%。高房價與高利率持續加重西雅圖買家負擔，但若加息有助抑制通脹，房貸利率未來也可能迎來轉機。
（記者燕瑾綜合報導）美聯儲9月16日宣布加息0.25個百分點，將聯邦基金利率目標區間上調至3.75%—4%。對已在高房價、高房貸利率下放緩的西雅圖房市而言，加息似乎意味著更多壓力，但實際影響並非如此直接。
房貸利率並不直接跟隨美聯儲的政策利率，而與10年期美國國債收益率關係更密切。受通脹、能源價格及地緣政治等因素影響，長期國債收益率上升，房貸利率在美聯儲此次加息前就已走高。
房地美（Freddie Mac）數據顯示，截至9月24日的一週，美國30年期固定房貸平均利率升至7.03%，高於前一週的6.95%，連續第五週上升，為2025年1月以來最高水平；去年同期則為6.30%。
溫德米爾房地產公司（Windermere Real Estate）首席經濟學家傑夫·塔克（Jeff Tucker）預計，今年餘下時間房貸利率可能維持在7%左右。由於債券市場此前已預期美聯儲加息，他認為此次決定本身未必會再大幅推高房貸利率。
月供逼近5,000美元
真正令西雅圖地區購房者感到壓力的，是高房價與高利率同時存在。
根據房地產資訊公司Zillow數據，以首付20%計算，8月底在金縣、皮爾斯縣和斯諾霍米什縣購買一套約72.7萬美元的中等價位住宅，包括房貸、保險等費用，每月住房支出已接近5,000美元。
如果買家希望留在西雅圖市內，負擔更重。西雅圖獨棟住宅中位價約92萬美元，相應月供將進一步增加。
高成本正在改變買賣雙方的力量對比。房地產經紀公司Redfin數據顯示，截至8月的三個月，西雅圖市住宅成交中位價約87.4萬美元，同比下降2.8%；8月成交2,220套，同比減少10.3%。
在買方議價空間擴大之際，賣家讓步仍較為普遍。在Redfin統計的西雅圖地區，8月48.5%的賣家在交易中向買家提供優惠或補貼，例如承擔維修費，或協助買家取得較低的房貸利率；這一比例低於一年前的約70%。同期57%的成交住宅售價低於掛牌價。
這意味著市場出現一個看似矛盾的局面：高利率使許多人買不起房，卻也讓仍留在市場中的買家獲得更大的議價空間。
買家面臨的風險也不只來自房價和利率。聯邦調查局（FBI）《2025年互聯網犯罪報告》顯示，去年全美房地產詐騙損失超過2.75億美元，高於2024年的約1.73億美元；FBI同年收到超過2.2萬宗涉及人工智能因素的投訴，相關損失超過8.93億美元。另據CertifID《2026年電匯詐騙狀況報告》，22%的美國購房者在房屋交割過程中曾收到可疑或詐騙性通信，其中美國西部比例最高，達26%。
隨著人工智能技術普及，詐騙者已可偽造身分證件、房產文件，甚至克隆聲音，冒充賣家、經紀人或交易相關人員，在房屋交割前要求買家更改匯款指示。業內人士提醒，涉及大額匯款時，應通過獨立渠道再次核實收款方身分和匯款信息。
加息是一劑「良藥」？
此次加息的另一面，是美聯儲希望通過收緊貨幣政策抑制通脹。對購房者而言，通脹帶來的壓力並不只體現在房貸。食品、汽油和其他生活必需品價格上升，同樣侵蝕家庭可以用於住房的收入。
如果加息最終能使通脹降溫，房市反而可能從中受益。當投資者相信通脹受到控制後，長期美國國債收益率可能回落，房貸利率也可能隨之下降。
美聯儲理事邁克爾·巴爾（Michael Barr）9月23日在一場住房可負擔性會議上表示，美聯儲的短期政策利率會影響包括房貸在內的長期借貸成本，但房貸利率還受到許多其他因素影響。
「一般而言，通脹越低，房貸利率也越低，我們正朝著這一目標努力。」巴爾說。
斯諾霍米什CMG房屋貸款公司（CMG Home Loans）貸款專員丹尼·邁爾（Danny Meier）表示，如果此次加息有助於控制通脹，那將是「短期陣痛，長期受益」。
Zillow首席經濟學家米沙·費舍爾（Mischa Fisher）表示：「今天較高的聯邦基金利率，是房市明天復甦所需要的一劑良藥。」
他並表示：「如果市場對通脹受到控制更有信心，房貸利率更有可能在2027年下降，讓房市復甦重新走上正軌。遺憾的是，在此之前，今年年底的房屋銷售仍將面臨嚴峻挑戰。」
