【2026年10月01日讯】【导读】美联储再度加息之际，美国30年期房贷利率已升破7%。高房价与高利率持续加重西雅图买家负担，但若加息有助抑制通胀，房贷利率未来也可能迎来转机。
（记者燕瑾综合报导）美联储9月16日宣布加息0.25个百分点，将联邦基金利率目标区间上调至3.75%—4%。对已在高房价、高房贷利率下放缓的西雅图房市而言，加息似乎意味著更多压力，但实际影响并非如此直接。
房贷利率并不直接跟随美联储的政策利率，而与10年期美国国债收益率关系更密切。受通胀、能源价格及地缘政治等因素影响，长期国债收益率上升，房贷利率在美联储此次加息前就已走高。
房地美（Freddie Mac）数据显示，截至9月24日的一周，美国30年期固定房贷平均利率升至7.03%，高于前一周的6.95%，连续第五周上升，为2025年1月以来最高水平；去年同期则为6.30%。
温德米尔房地产公司（Windermere Real Estate）首席经济学家杰夫·塔克（Jeff Tucker）预计，今年余下时间房贷利率可能维持在7%左右。由于债券市场此前已预期美联储加息，他认为此次决定本身未必会再大幅推高房贷利率。
月供逼近5,000美元
真正令西雅图地区购房者感到压力的，是高房价与高利率同时存在。
根据房地产资讯公司Zillow数据，以首付20%计算，8月底在金县、皮尔斯县和斯诺霍米什县购买一套约72.7万美元的中等价位住宅，包括房贷、保险等费用，每月住房支出已接近5,000美元。
如果买家希望留在西雅图市内，负担更重。西雅图独栋住宅中位价约92万美元，相应月供将进一步增加。
高成本正在改变买卖双方的力量对比。房地产经纪公司Redfin数据显示，截至8月的三个月，西雅图市住宅成交中位价约87.4万美元，同比下降2.8%；8月成交2,220套，同比减少10.3%。
在买方议价空间扩大之际，卖家让步仍较为普遍。在Redfin统计的西雅图地区，8月48.5%的卖家在交易中向买家提供优惠或补贴，例如承担维修费，或协助买家取得较低的房贷利率；这一比例低于一年前的约70%。同期57%的成交住宅售价低于挂牌价。
这意味著市场出现一个看似矛盾的局面：高利率使许多人买不起房，却也让仍留在市场中的买家获得更大的议价空间。
买家面临的风险也不只来自房价和利率。联邦调查局（FBI）《2025年互联网犯罪报告》显示，去年全美房地产诈骗损失超过2.75亿美元，高于2024年的约1.73亿美元；FBI同年收到超过2.2万宗涉及人工智能因素的投诉，相关损失超过8.93亿美元。另据CertifID《2026年电汇诈骗状况报告》，22%的美国购房者在房屋交割过程中曾收到可疑或诈骗性通信，其中美国西部比例最高，达26%。
随著人工智能技术普及，诈骗者已可伪造身分证件、房产文件，甚至克隆声音，冒充卖家、经纪人或交易相关人员，在房屋交割前要求买家更改汇款指示。业内人士提醒，涉及大额汇款时，应通过独立渠道再次核实收款方身分和汇款信息。
加息是一剂「良药」？
此次加息的另一面，是美联储希望通过收紧货币政策抑制通胀。对购房者而言，通胀带来的压力并不只体现在房贷。食品、汽油和其他生活必需品价格上升，同样侵蚀家庭可以用于住房的收入。
如果加息最终能使通胀降温，房市反而可能从中受益。当投资者相信通胀受到控制后，长期美国国债收益率可能回落，房贷利率也可能随之下降。
美联储理事迈克尔·巴尔（Michael Barr）9月23日在一场住房可负担性会议上表示，美联储的短期政策利率会影响包括房贷在内的长期借贷成本，但房贷利率还受到许多其他因素影响。
「一般而言，通胀越低，房贷利率也越低，我们正朝著这一目标努力。」巴尔说。
斯诺霍米什CMG房屋贷款公司（CMG Home Loans）贷款专员丹尼·迈尔（Danny Meier）表示，如果此次加息有助于控制通胀，那将是「短期阵痛，长期受益」。
Zillow首席经济学家米沙·费舍尔（Mischa Fisher）表示：「今天较高的联邦基金利率，是房市明天复苏所需要的一剂良药。」
他并表示：「如果市场对通胀受到控制更有信心，房贷利率更有可能在2027年下降，让房市复苏重新走上正轨。遗憾的是，在此之前，今年年底的房屋销售仍将面临严峻挑战。」
